Estratégias e Vantagens Competitivas

Vantagens Competitivas

A MRV possui as seguintes vantagens competitivas:

Ampla experiência e foco exclusivo no segmento de empreendimentos residenciais populares. A MRV atua há 30 anos focados exclusivamente no segmento de empreendimentos residenciais populares, que concentra grande parte da população brasileira e da demanda por novas moradias, e portanto acredita ter uma experiência única no setor. Além disso, a Companhia foca seus esforços ao longo de toda a sua história no desenvolvimento de apenas três linhas de produtos (linhas Parque, Village e Spazio), que acredita possuírem grande aceitação comercial em regiões com características de demanda diferentes, e uma relação custo-benefício atrativa para o segmento de empreendimentos residenciais populares. O foco nesse segmento permitiu à MRV desenvolver metodologias especialmente adaptadas às suas características específicas. ;

Benefícios de escala atrelados ao modelo padronizado de construção e à diluição de custos e despesas. Desenvolvemos ao longo dos anos um modelo de produção escalonável e modular, que nos permite replicar em escala industrial, em diferentes localidades e de forma simultânea, um padrão uniforme de construção, cujos projetos são baseados em estruturas adaptáveis às preferências locais de consumo, que podem ser replicadas em diferentes tipos de empreendimentos. Esta técnica nos proporciona: (i) maior poder de negociação com fornecedores; (ii) confiabilidade na execução dos prazos de entrega; (iii) rígido controle de qualidade em todos os estágios do processo de construção; (iv) comparar custos e margens de cada empreendimento; (v) reduzir o risco de performance da nossa atividade, uma vez que há pulverização de risco em várias localidades distintas; (vi) flexibilidade necessária para aproveitarmos diferentes oportunidades de mercado, inclusive relativas ao tamanho e disposição dos terrenos; e (vii) reduzir o ciclo de incorporação (período entre a compra dos terrenos e a entrega das chaves das respectivas Unidades), contribuindo para melhorar o retorno que obtemos em nossos empreendimentos. Além disso, o tamanho das nossas operações nos possibilita diluir nossos custos e despesas através da alavancagem operacional, contribuindo para a melhoria constante de nossas margens operacionais.

Diversificação geográfica diferenciada, com significativo potencial de expansão. Iniciamos nossa atuação em Belo Horizonte e, até a data deste Prospecto, estamos presentes em 85 cidades localizadas em 14 Estados brasileiros (Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná, Santa Catarina, Goiás, Espírito Santo, Rio Grande do Sul, Bahia, Ceará, Rio Grande do Norte, Mato Grosso do Sul, Mato Grosso e Pernambuco), além do Distrito Federal. Com base nos dados de população do IBGE, em 2007, em 59% das cidades em que atuamos, a população varia entre 100 e 500 mil habitantes e, em 32%, a população é superior a 500 mil habitantes. Acreditamos competir primordialmente com empresas locais que não possuem a abrangência de mercado e tamanho compatíveis com os nossos, e, portanto, acreditamos ter uma posição competitiva diferenciada. Possuímos conhecimento profundo da realidade de mercado e das características de nossos concorrentes em cada uma das cidades em que atuamos, sendo que, em 37% delas, já estamos presentes há mais de quatro anos. Desenvolvemos metodologia e equipe interna voltadas exclusivamente para a expansão de nossos negócios em novas localidades. Acreditamos que isso representa um importante fator de diferenciação, na medida em que o mercado imobiliário, embora atravesse um momento de forte expansão, ainda segue uma lógica de microlocalidades, no qual o conhecimento da realidade específica de cada região é importante fator de competitividade.

Modelo verticalizado. Atuamos de forma integrada, controlando todas as etapas da incorporação, desde a fase de prospecção de terrenos, elaboração de projetos e construção, até a venda das Unidades. Na fase de construção, utilizamos nossa mão de obra nos canteiros de obras, ou a terceirizamos com empresas especializadas, o que nos proporciona maior eficiência. Ainda nesta fase, nossa equipe própria mantém a gestão dos processos e executa as tarefas estratégicas e de maior importância. Em dezembro de 2009, nossa estrutura de vendas era baseada em uma equipe de mais de 1.683 corretores e 12 lojas próprias, e aproximadamente 1.170 corretores terceirizados que possuem equipes dedicadas exclusivamente à venda de nossos empreendimentos. Em 2009, 32% das Vendas Contratadas foram realizadas por lojas próprias e 22% das vendas foram realizadas por meio da internet. O crescimento nesta modalidade de vendas nesse período foi de 177%, contribuindo para reduzir nossas despesas de vendas. O foco no processo e no controle de todas as etapas da produção se refletiu positivamente em nossas margens brutas (lucro bruto do exercício dividido pela receita operacional bruta), cuja média, nos exercícios de 2006 a 2009, foi de 37,1%.

Estoque de terrenos em locais privilegiados e capacidade diferenciada de identificação de novos terrenos. Em 31 de dezembro de 2009, 94,0% do VGV de nosso Land Bank eram elegíveis a projetos do Programa Minha Casa, Minha Vida, que busca suprir o déficit habitacional de 7,2 milhões de moradia nas Classes C a E, de acordo com o IBGE. Em 31 de dezembro de 2009, nosso Land Bank totalizava aproximadamente 5,2 milhões de m2 de área útil, que estimamos representar um VGV potencial de aproximadamente R$10,6 bilhões. Nossa capacidade de efetivar novas aquisições de terrenos de forma rápida e eficiente representa um diferencial importante em nosso projeto de crescimento.

Estrutura consolidada de alinhamento de interesses entre sócios, administração e colaboradores. Há mais de dez anos, implementamos um modelo de sociedade que visa a reter talentos e gerar uma cultura interna de alinhamento de interesses entre nossos acionistas, principais executivos e empregados. Desde a nossa Oferta Pública Inicial, em 2007, não perdemos nenhum executivo relevante para nossos concorrentes. Atualmente, 96 dentre nossos principais executivos e empregados já têm sua remuneração alinhada com nosso desempenho. Além de contribuir para o desenvolvimento de um modelo de negócios altamente eficiente, acreditamos que a adoção de um programa de tal natureza, que atinge de forma ampla o nosso corpo gerencial, cria o correto incentivo aos demais colaboradores a melhorar constantemente nossas operações e, como consequência, suas perspectivas profissionais. Os nossos diretores e colaboradores possuem, entre ações e opções concedidas, aproximadamente 11% do nosso capital social.

Estratégia

Os pontos-chave da estratégia da MRV são:

Manter nossa liderança no segmento de Empreendimentos Residenciais Populares e explorar oportunidades de maior disponibilidade de crédito. Nosso modelo de negócios nos permite empreender um processo de crescimento acelerado com rentabilidade, o que é confirmado por nossas margens líquidas ajustadas entre 2007, 2008, e o período de nove meses encerrado em setembro de 2009, cuja média foi de 21,0%, e pelo aumento de nossas Vendas Contratadas de R$2,8 bilhões em 2009, e R$1,5 bilhões em 2008, o que representou um incremento de 82,7% e 115,4% respectivamente, comparado com os anos de 2008 e 2007, respectivamente.
Pretendemos replicar nosso modelo e aproveitar o cenário macroeconômico atual, com a melhora na disponibilidade de crédito imobiliário para as Classes Populares, sobretudo por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida, que é uma importante política pública imobiliária no Brasil voltada especificamente às Classes Populares, contribuindo para aumentar a capacidade de absorção de novas Unidades. No ano de 2009, nossas Vendas Contratadas totalizaram R$2,8 bilhões, o que demonstra o forte impacto do Programa Minha, Casa Minha Vida . Nosso objetivo é aproveitar nosso posicionamento competitivo para explorar de modo eficiente estas oportunidades.

Manter diversificação geográfica e ritmo de expansão. Desde a nossa Oferta Pública Inicial, aumentamos nossa presença de 35 para 85 cidades, e de 7 para 14 Estados, um crescimento de 142% e 100,0%, respectivamente, o que nos dá maior capilaridade e proporciona diversificação de nosso risco. Pretendemos usar nossa experiência para continuar nosso ritmo de crescimento. Acreditamos que o Brasil apresenta oportunidades favoráveis no segmento de Empreendimentos Residenciais Populares, por apresentar uma população relevante e dispersa, em um território geográfico de grandes dimensões, e ser o foco do aumento da oferta de crédito no setor em razão do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Foco na estrutura de capital e disciplina financeira. Nossa estrutura de capital atual apresenta um baixo endividamento comparativamente às principais companhias do setor imobiliário brasileiro listadas na BM&FBOVESPA . Dada a redução de liquidez verificada a partir no último trimestre de 2008, mostrou-se ser correta a estratégia de basear nosso crescimento em função de nossas disponibilidades de caixa. O atual cenário mostra crescimento na oferta de crédito por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida e redução das taxas de juros. Assim, pretendemos reduzir, ainda mais, o emprego de capital próprio em nossas atividades de incorporação, repassando aos bancos o papel de financiador de nossas necessidades de capital de giro e dos nossos clientes. Dessa forma, pretendemos aumentar a eficiência da alocação de nosso capital e a rentabilidade de nossos empreendimentos.