Como Analisar a MRV

Demonstrações Financeiras Consolidadas

As demonstrações financeiras consolidadas compreendem a MRV, a MRV Empreendimentos, MRV Construções, as sociedades em conta de participação, SPE - sociedades de propósitos específicos e o consórcio, conforme aplicável.

As sociedades em conta de participação e o consórcio, onde o controle é exercido pelas controladas em conjunto com outros sócios, foram consolidados nas demonstrações financeiras individuais com base no método de consolidação proporcional, aplicável sobre cada componente das suas demonstrações financeiras.

Nas demonstrações financeiras consolidadas foram eliminadas as contas correntes, as receitas e despesas entre as sociedades, bem como os investimentos existentes entre elas.

Principais Fontes de Receita

• Apropriação de Receitas e Custos de incorporação: A receita, bem como os custos e despesas relativos à atividade de incorporação, são apropriados ao resultado ao longo do período de construção do empreendimento imobiliário, à medida da evolução do custo incorrido, de acordo com a Resolução CFC nº 963/03. A maior parte das vendas da MRV é realizada a prazo, com os recebimentos em parcelas. Em geral, a Companhia recebe o valor (ou parte do valor, no caso de vendas a prazo) dos contratos de venda antes da apropriação da receita. A receita de incorporação relativa a um período reflete a apropriação de vendas contratadas anteriormente.

•  Contabilização em Estoque de Imóveis a Comercializar: Os imóveis a comercializar, em construção ou concluídos, constituem ativo circulante registrado pelo custo de aquisição e construção, acrescido dos juros relacionados a financiamentos específicos para os empreendimentos, durante a fase de construção, que não ultrapassam o valor líquido realizável.

Principais Custos

• Despesas Comerciais: Incluem gastos com montagem dos plantões de vendas (stands de vendas), decoração do apartamento modelo, comissões sobre vendas, propagandas e publicidade. As despesas dos stands de venda, a decoração do apartamento modelo e os gastos específicos com propaganda e mídia são apropriados nas despesas antecipadas no ativo e reconhecidas na demonstração de resultado de acordo com a realização das receitas com base no percentual de evolução do custo incorrido de cada empreendimento imobiliário e venda de unidades. As demais despesas comerciais são apropriadas diretamente ao resultado quando incorridas.

• Despesas Gerais e Administrativas: Incluem despesas com serviços de terceiros, com pessoal, despesas societárias, tributos governamentais e taxas referentes ao desenvolvimento dos projetos imobiliários da MRV.

• Outras Receitas (Despesas) Operacionais Líquidas: As receitas operacionais incluem receitas relativas à prestação de serviços comerciais e de administração de obras. As outras despesas operacionais incluem principalmente despesas com a provisão para contingências.

Resultado Financeiro

As despesas financeiras compreendem basicamente encargos sobre empréstimos e financiamentos para capital de giro, quando aplicável. As receitas incluem rendimentos sobre investimentos financeiros. O resultado proveniente dos clientes por incorporação de imóveis se refere aos juros e atualização monetária sobre as parcelas de vendas a prazo de unidades da Companhia concluídas. A receita de juros é reconhecida no resultado quando do efetivo rendimento do ativo em acordo com o regime de competência.

Imposto de Renda e Contribuição Social

O imposto de renda e a contribuição social são calculados observando-se os critérios estabelecidos pela legislação tributária vigente. Até o final de 2007, a Companhia realizará a apuração destes tributos substancialmente no método do lucro presumido. A partir de 2008, a MRV deverá ser tributada com base no lucro real.

Nas sociedades que utilizam o método do lucro real, utiliza-se, como base de cálculo, a totalidade do lucro líquido antes dos impostos. Por outro lado, conforme faculdade conferida pela legislação tributária às sociedades cujo faturamento anual do exercício imediatamente anterior tenha sido inferior a R$48,0 milhões, as sociedades podem optar por utilizar o método do lucro presumido. De acordo com este método, as sociedades apuram a base de cálculo sobre receitas brutas. A base de cálculo do imposto de renda e da contribuição social é calculada à razão de 8,0% e 12%, respectivamente, sobre as receitas brutas de incorporação imobiliária e 32% sobre as receitas brutas de prestação de serviços. As alíquotas aplicáveis para cálculo do imposto de renda e da contribuição social são 25,0% e 9,0%, respectivamente, tanto no método do lucro real quanto no do lucro presumido.

Adicionalmente, são contabilizadas como impostos diferidos as diferenças a tributar em exercícios futuros, decorrentes de lucros nas atividades imobiliárias tributados pelo regime de caixa e dos lucros registrados nas demonstrações financeiras pelo regime de competência.