Como Analisar a MRV?

ABL – Área Bruta Locável, que corresponde às áreas disponíveis para locação.

Banco de Terrenos (Landbank) – terrenos mantidos em estoque com a estimativa de VGV futuro dos mesmos.

Cash Burn – consumo de caixa medido pela variação da dívida líquida, excluindo-se os aumentos de capital, recompra de ações mantidas em tesouraria e os dividendos pagos, quando houver.

Duration – Prazo médio ponderado de vencimento da dívida.

EBITDA – é o lucro líquido antes do resultado financeiro, encargos financeiros incluídos na rubrica de custo dos imóveis vendidos, do imposto de renda e da contribuição social, das despesas de depreciação e amortização e da participação de acionistas não controladores. A MRV entende que a reversão do ajuste a valor presente das contas a receber de unidades vendidas e não entregues registrada como receita operacional bruta faz parte de suas atividades operacionais e, portanto, esta receita não foi excluída no cálculo do EBITDA. O EBITDA não é uma medida de desempenho financeiro segundo as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e as IFRS, tampouco deve ser considerado isoladamente, ou como alternativa ao lucro líquido, como medida de desempenho operacional, ou alternativa aos fluxos de caixa operacionais, ou como medida de liquidez. Outras empresas podem calcular o EBITDA de uma maneira diferente da MRV. Em razão de não serem consideradas, para o seu cálculo, o resultado financeiro, encargos financeiros incluídos na rubrica de custo dos imóveis vendidos, o imposto de renda e a contribuição social, as despesas de depreciação e amortização e a participação de acionistas não controladores, o EBITDA funciona como indicador do desempenho econômico geral da MRV, que não é afetado por alterações da carga tributária do imposto de renda e da contribuição social ou dos níveis de depreciação e amortização. O EBITDA, no entanto, apresenta limitações que prejudicam a sua utilização como medida da lucratividade da MRV, em razão de não considerar determinados custos decorrentes dos negócios da MRV, que poderiam afetar, de maneira significativa, os lucros da MRV.

FFO – Funds From Operations, que é igual ao Lucro Líquido menos depreciação.

FIP MPlus – Fundo de Private Equity gerido pelo Bradesco BBI

INCC – Índice Nacional de Custos da Construção – refere-se ao índice de inflação atrelado aos custos de construção de unidades residenciais.

LOG Commercial Properties – Empresa subsidiária, controlada em conjunto, com atuação em propriedades comerciais e industriais.

Lucro por ação – O lucro básico por ação é calculado por meio da divisão do lucro líquido do trimestre atribuído aos detentores de ações ordinárias da controladora pela quantidade média ponderada de ações ordinárias disponíveis durante o período, excluídas as ações em tesouraria, se houver.

Margem FFO – Margem calculada dividindo o resultado do FFO pela Receita Operacional Líquida.

Minha Casa Minha Vida – O Programa Minha Casa Minha Vida, conhecido como MCMV, é o programa nacional de habitação do Governo Federal, que tem como objetivo a redução do Déficit Habitacional. O programa prevê a construção de três milhões de moradias para famílias com renda mensal de até R$ 5,4 mil. Este programa está na segunda fase. O Minha Casa Minha Vida 1, lançado em abril de 2009, com o objetivo de construir um milhão de moradias, que foram contratadas até 2010 e atualmente está em vigor o Minha Casa Minha Vida 2, lançado em 2010, com o objetivo de construir dois milhões adicionais de moradias, a serem contratadas entre 2011 e 2014.

NOI – Net Operating Income, que é igual à Receita Operacional menos as despesas diretas do empreendimento.

Novo Mercado – Segmento especial de listagem da BOVESPA, com regras diferenciadas de governança corporativa, do qual a Companhia faz parte a partir de 23 de julho de 2007.

OCPC 04 e Método POC (Percentage of Completion) – A receita, bem como os custos e despesas relativos à atividade de incorporação, são apropriados ao resultado ao longo do período de construção do empreendimento imobiliário, à medida da evolução do custo incorrido, de acordo com o OCPC 04. A maior parte das nossas vendas é realizada a prazo, com os recebimentos em parcelas. Em geral, recebemos o valor (ou parte do valor, no caso de vendas a prazo) dos contratos de venda antes da apropriação da receita. A receita de incorporação relativa a um período reflete a apropriação de vendas contratadas anteriormente.

Permuta física – sistema de compra de terreno pelo qual o proprietário do terreno recebe um determinado número de unidades do empreendimento a ser construído no mesmo.

Portfólio LOG Commercial Properties – contempla a ABL dos projetos em operação, em construção e a ABL potencial em desenvolvimento.

Recursos do SFH – Recursos do SFH são originados do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e dos depósitos de caderneta de poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE).

Resultados de Vendas de Imóveis a Apropriar – Se refere ao resultado do saldo de transações de vendas de imóveis já contratadas, referentes a imóveis não concluídos e seus respectivos custos orçados a incorrer.

RET– Regime Especial de Tributação

ROE – Return On Equity (em português: Retorno sobre o Patrimônio Líquido). O ROE é definido pelo quociente entre o lucro líquido (depois de juros e impostos) e o valor médio do patrimônio dos acionistas.

Starwood Capital Global Group – O Starwood é um gestor de Private Equity com sede em Greenwich, nos Estados Unidos. Criado em 1991, o Starwood já investiu mais de US$ 8 bilhões em capital, representando mais de US$ 26 bilhões em ativos. O Starwood possui aproximadamente US$ 16 bilhões em ativos sob gestão, tendo investido em praticamente todos os ramos imobiliários de forma global, incluindo escritórios, shoppings, residencial, golf, hotéis, resorts e ativos industriais.

SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – Financiamento bancário que tem como fonte os recursos da poupança.

Unidades Concluídas – Unidades finalizadas pela engenharia. Registradas após a conclusão da obra.

Unidades Produzidas – Unidades produzidas por medição de evolução da obra, construção equivalente.

Unidades Contratadas – Total de unidades que tiveram o financiamento a construção (pessoa jurídica) contratado em uma instituição financeira no período.

Unidades repassadas – Quantidade de clientes (pessoa física) que assinaram seus financiamentos com uma instituição financeira no período.

Urbamais – As demonstrações financeiras consolidadas compreendem a MRV, a MRV Empreendimentos, MRV Construções, as sociedades em conta de participação, SPE – sociedades de propósitos específicos e o consórcio, e a Urbamais conforme aplicável.

Venda Contratada – Valor dos contratos firmados com os clientes, referentes à venda de Unidades prontas ou para entrega futura.

VSO – Vendas sobre oferta.

VGV – Valor Geral de Vendas – O valor do VGV equivale ao total de Unidades potenciais de lançamento, multiplicado pelo preço médio de venda estimado da Unidade.

Yield on cost – Taxa de retorno calculada pela divisão das receitas de aluguel pelo investimento total.

As demonstrações financeiras consolidadas compreendem a MRV, a MRV Empreendimentos, MRV Construções, as sociedades em conta de participação, SPE – sociedades de propósitos específicos e o consórcio, conforme aplicável.

As sociedades em conta de participação e o consórcio, onde o controle é exercido pelas controladas em conjunto com outros sócios, foram consolidados nas demonstrações financeiras individuais com base no método de consolidação proporcional, aplicável sobre cada componente das suas demonstrações financeiras.

Nas demonstrações financeiras consolidadas foram eliminadas as contas correntes, as receitas e despesas entre as sociedades, bem como os investimentos existentes entre elas.

Apropriação de Receitas e Custos de incorporação: A receita, bem como os custos e despesas relativos à atividade de incorporação, são apropriados ao resultado ao longo do período de construção do empreendimento imobiliário, à medida da evolução do custo incorrido, de acordo com a Resolução CFC nº 963/03. A maior parte das vendas da MRV é realizada a prazo, com os recebimentos em parcelas. Em geral, a Companhia recebe o valor (ou parte do valor, no caso de vendas a prazo) dos contratos de venda antes da apropriação da receita. A receita de incorporação relativa a um período reflete a apropriação de vendas contratadas anteriormente.
Contabilização em Estoque de Imóveis a Comercializar: Os imóveis a comercializar, em construção ou concluídos, constituem ativo circulante registrado pelo custo de aquisição e construção, acrescido dos juros relacionados a financiamentos específicos para os empreendimentos, durante a fase de construção, que não ultrapassam o valor líquido realizável.

Despesas Comerciais: Incluem gastos com montagem dos plantões de vendas (stands de vendas), decoração do apartamento modelo, comissões sobre vendas, propagandas e publicidade. As despesas dos stands de venda, a decoração do apartamento modelo e os gastos específicos com propaganda e mídia são apropriados nas despesas antecipadas no ativo e reconhecidas na demonstração de resultado de acordo com a realização das receitas com base no percentual de evolução do custo incorrido de cada empreendimento imobiliário e venda de unidades. As demais despesas comerciais são apropriadas diretamente ao resultado quando incorridas.
Despesas Gerais e Administrativas: Incluem despesas com serviços de terceiros, com pessoal, despesas societárias, tributos governamentais e taxas referentes ao desenvolvimento dos projetos imobiliários da MRV.
Outras Receitas (Despesas) Operacionais Líquidas: As receitas operacionais incluem receitas relativas à prestação de serviços comerciais e de administração de obras. As outras despesas operacionais incluem principalmente despesas com a provisão para contingências.

As despesas financeiras compreendem basicamente encargos sobre empréstimos e financiamentos para capital de giro, quando aplicável. As receitas incluem rendimentos sobre investimentos financeiros. O resultado proveniente dos clientes por incorporação de imóveis se refere aos juros e atualização monetária sobre as parcelas de vendas a prazo de unidades da Companhia concluídas. A receita de juros é reconhecida no resultado quando do efetivo rendimento do ativo em acordo com o regime de competência.

O imposto de renda e a contribuição social são calculados observando-se os critérios estabelecidos pela legislação tributária vigente. Até o final de 2007, a Companhia realizou a apuração destes tributos substancialmente no método do lucro presumido. A partir de 2008, a MRV vem sendo tributada com base no lucro real.

Nas sociedades que utilizam o método do lucro real, utiliza-se, como base de cálculo, a totalidade do lucro líquido antes dos impostos. Por outro lado, conforme faculdade conferida pela legislação tributária às sociedades cujo faturamento anual do exercício imediatamente anterior tenha sido inferior a R$48,0 milhões, as sociedades podem optar por utilizar o método do lucro presumido. De acordo com este método, as sociedades apuram a base de cálculo sobre receitas brutas. A base de cálculo do imposto de renda e da contribuição social é calculada à razão de 8,0% e 12%, respectivamente, sobre as receitas brutas de incorporação imobiliária e 32% sobre as receitas brutas de prestação de serviços. As alíquotas aplicáveis para cálculo do imposto de renda e da contribuição social são 25,0% e 9,0%, respectivamente, tanto no método do lucro real quanto no do lucro presumido.

Adicionalmente, são contabilizadas como impostos diferidos as diferenças a tributar em exercícios futuros, decorrentes de lucros nas atividades imobiliárias tributados pelo regime de caixa e dos lucros registrados nas demonstrações financeiras pelo regime de competência.

O Regime Especial de Tributação (RET) é adotado para a maioria dos empreendimentos da Companhia e controladas. Para esses empreendimentos, o encargo consolidado referente ao IRPJ e a CSLL, a COFINS e o PIS, é calculado a alíquota global total de 4% sobre as receitas brutas ou 1% sobre as receitas brutas para os contratos elegíveis ao Programa Minha Casa Minha Vida, conforme limite estabelecido em lei. A alíquota total para o IRPJ e CSLL é de 1,92% para o RET e 0,47% para o RET.

O website de relações com investidores da MRV contém declarações prospectivas, as quais estão sujeitas a riscos e incertezas, pois foram baseadas em crenças e premissas da Administração e em informações disponíveis. Declarações prospectivas incluem afirmações a respeito das intenções, crenças ou expectativas atuais da Companhia ou da Administração em relação a uma série de assuntos, entre os quais se destacam:

a capacidade da MRV de manter sucesso continuado dos seus esforços de comercialização e venda e da sua capacidade de implantar com sucesso sua estratégia operacional;
a capacidade da Companhia de honrar seus financiamentos e de contratar novos financiamentos se e quando necessário em condições atrativas;
alterações nas leis e nos regulamentos aplicáveis ao setor imobiliário, bem como a promulgação de leis e de regulamentos futuros versando sobre matéria imobiliária, fiscal ou de zoneamento;
intervenções governamentais, resultando em alterações na economia, nos tributos ou no ambiente regulatório no Brasil;
aumento dos custos e despesas da MRV, incluindo o custo com aquisição de terrenos e construção de empreendimentos;
mudanças de preços do mercado imobiliário, da atratividade dos empreendimentos e das condições da concorrência da Companhia;
a capacidade da MRV de repassar parte da carteira de recebíveis de seus clientes com taxas atrativas;
a alteração da conjuntura econômica, da política e de negócios no Brasil, inclusive dos índices de crescimento econômico, flutuações nas taxas de câmbio, de juros ou de inflação;
outros fatores que podem afetar a condição financeira da MRV, sua liquidez e os resultados de suas operações;
a capacidade da Companhia de obter mão de obra, produtos e serviços de fornecedores sem interrupção e a preços razoáveis;
a obtenção de licenças e autorizações governamentais para as construções e empreendimentos da MRV;
a capacidade da Companhia de obter materiais e serviços de fornecedores sem interrupção e a preços razoáveis;
a capacidade da MRV de realizar seu VGV;
outros fatores e tendências que venham a impactar a condição financeira da Companhia e aqueles fatores de risco apresentados na seção Fatores de Risco; e
outras declarações contidas neste website relacionadas a fatos não históricos.

Investidores devem estar cientes de que os fatores acima mencionados, além de outros discutidos neste website de relações com investidores, poderão afetar os resultados futuros da Companhia e poderão levar a resultados diferentes daqueles expressos nas declarações prospectivas que a MRV faz neste website e em documentos aqui contidos.

Declarações prospectivas também incluem informações sobre os resultados futuros possíveis ou presumidos das operações da Companhia. Essas informações são apresentadas em diversas seções neste website, bem como em declarações que incluam as palavras “acredita”, “pode”, “continua”, “espera”, “prevê”, “pretende”, “planeja”, “estima”, “antecipa” ou similares.

Declarações prospectivas não representam garantia de desempenho. Elas envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. A condição futura da situação financeira, resultados operacionais, estratégias, participação de mercado e valor de mercado da MRV poderá apresentar diferença significativa se comparada àquela expressa ou sugerida nas referidas declarações prospectivas. Muitos dos fatores que determinarão esses resultados e valores estão além da capacidade de controle ou previsão da Companhia.

Investidores são alertados para não depositarem confiança indevida em declarações prospectivas.

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